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주택 선택 및 구입
초기 이민자를 위한 주택 구입 방법에 대해서 알아보면 다음과 같다.
이민 초기에 친지의 도움으로 친지와 함께 거주하시는 분은 큰 상관이 없겠지만 대부분의 이민/유학을 오시는 분은 주택을
렌트를 하거나 구입을 해야만 한다. 이때 렌트를 하는 경우와 구입을 하는 경우의 장단점을 잘 파악하고, 주택 구입시에는
사전에 본인의 재정상태 및 수입등을 충분히 검토한 후 결정하는 것이 바람직 하다.
주택구입시 고려해야할 사항으로는
- 구입하려는 주택의 가격이 적정한지 살펴봐야 한다. 다운페이 및 클로징 코스트, 융자비용, 이사비용 등
현금조달이 일시에 가능해야 한다.
- 매월 페이먼트를 납부하려면 일정한 수입원이 있어야 한다. 전액 현금으로 주택을 구입할때는 약간의 재산세와
화재보험료만 지불하면 되지만, 융자를 받은 경우는 매월 페이먼트를 납부해야 하므로 일정한 직업과 소득이 있어야 한다.
일정기간(통산 3개월) 연체 상태인 경우에는 은행에서 주택을 차압하므로 페이먼트가 연체가 되지 않도록 주의해야 한다.
- 주택의 상태를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 오랜된 주택을 잘못 구입하면 막대한 비용의 수리비가 들어갈 수 있으며
수리기간 동안 생활하기에 불편이 뒤따르므로 주택구입시 인스펙션을 철저히 해야 한다.
- 생활의 편의성을 따져봐야 한다. 직장과의 출퇴근 거리, 자녀들의 학교나 통학거리, 가족의 생활공간,
주거환경의 쾌적성 등을 고려해야 한다.
이외에도 고려되어야 할 사항은 주택가격의 상승여부, 향후 주택매도시 체결의 용이성, 그리고 재산증식의 가치 등이 있다.
위의 사항을 충분히 검토해 본 후 최종적으로 주택을 구입하려고 결정했다면 지역사정에 밝은 전문 부동산 에이전트를
찾아가서 상담을 의뢰하는 것이 좋다. 미국내 주택구입에 대한 경험이 없기때문에 초기 이민자로서는 정확한 정보를
제공하는 에이전트를 선정하는 것이 무엇보다도 중요하며, 주택을 구입하려는 바이어에게는 주택매매에 따른 에이전트
수수료가 발생하지 않으므로 에이전트를 활용하는 것이 훨씬 유리할 수 있다.
에이전트에게 구입하려는 부동산의 가격범위와 지역을 선정한 후 에이전트가 소개하는 주택을 쇼핑한다. 주택쇼핑 후
마음에 드는 주택이 있을때 구입가격을 적어 셀러에게 오퍼를 내고 만일 셀러가 오퍼를 수락하면 주택매매 계약이 이루어
지게 된다. 계약이 완료된 후에는 법률적인 효력이 발생하므로 사전에 계약서의 내용을 꼼꼼이 살펴봐야 한다. 계약이
성립되고 최종 세틀먼트(잔금지급 및 소유권 이전등기 완료시점을 말하며, 이사날을 의미하는 것이 아님을 주의하고
이사날짜는 계약서에 명기해야 함)까지는 일반적으로 30~45일 정도가 소요된다.
주택을 전액 현금으로 구입하는 경우에는 타이틀 조사(등기조사) 및 소유권 명의변경에 2주 정도가 소요되나 대부분의
바이어가 융자를 통해 주택을 구입하므로 융자를 받는데 소요되는 기간까지 감안할때 계약성립부터 최종 세틀먼트까지는
보통 1달이상이 소요된다. 통산 주택계약 성립전 융자회사에 융자를 받을 수 있는지 사전승인을 받아두면 에스크로
기간을 지키는데 큰 차질이 없다.
부동산 관련 용어
초기 이민자가 미국내에서 부동산 계약과 융자를 신청할때 수많은 서류와 생소한 용어를 접하게 되는데 그 내용과 의미를
전부 파악하기는 매우 힘들다. 따라서 전문적인 용어와 상세한 내용은 부동산 에이전트나 론 오피서에게 문의를 하는 것이
바람직하다. 다만 기초 상식 수준에서 최소한 알아두면 편리한 용어들을 살펴보겠다.
주택가격
주택은 하나인데 불구하고 그 가격이 세개가 존재한다.
첫째, Sale price 다. 일반적으로 매매가로 불리는 가격으로 호가라고도 한다. 이는 셀러가 일정가격에 주택을 팔고자
하는 가격으로 매물이 부족한 현상인 경우 실제가격보다 호가가 높아질 수 있다.
둘째, Appraised value 다. 라이센스를 가진 감정사가 감정을 받는 주택과 인근의 유사한 주택 3-4곳을 비교
분석(CMA: Comparative Market Analysis) 방법을 통해 감정가를 산출한다. 감정가는 그 차이가 5%이내가 일반적이나
매물부족인 경우 감정가와 호가가 크게 차이가 날 수 있으므로 융자 신청시 주의가 필요하다.
HouseValues.com 을 이용하면 무료로 감정 받을 수 있다.
셋째, Assessed value 로 과세표준이라고 한다. 즉 과세 사정인들이 주택소유에 따른 재산세 납부액을 산정하기 위한
기준 가격이다.
부동산 매매상황
On the market: 현재 매매 가능한 부동산
Sold: 이미 매매된 부동산
Sold pending: 매매가 진행되고 있는 부동산
Expired: 매매하고자 시장에 리스팅 되었으나 어떠한 이유로든지 매매가 성립되지 않은 부동산
Closing
말 그대로 문을 닫는것을 의미하는 것으로 모든 부동산 거래의 최종단계를 의미한다. 이 Closing 단계에서 부동산 매매의
완전 종결과 소유권이 완전히 이전되고 법률적 효력이 발생한다. 또한 융자를 신청한 경우 대출금액이 지급이 되고 이와
관련 모든 비용이 정산이 된다. Closing 할때 Closing Cost 가 발생하는데 이 비용에는 제반 융자비용, 수수료, 변호사 비용,
타이틀(소유권)보험료 등이 있다.
Condition or Contingency
말 그대로 조건이란 뜻으로 부동산의 소유권이 이전되기 전에 해당 부동산의 결함이나 상태를 수리보완 하라는 요청이다.
한편으로는 대출전 은행이나 렌더 측에서 바이어의 자격조건을 맞추는 행위를 말한다. 이 경우 직장재직증명서, 은행
잔고증명서, 수입증명서, 세금보고서 등이 필요하다.
Credit Report
미국을 신용사회라고 하는데 그 이유는 모든 구매행위가 철저히 개인의 신용에 의해 결정되기 때문이다. 융자신청은 물론,
자동차 구입, 할부로 물건 구입시 개인의 크레딧 스코어에 따라 구매 조건이 달라진다. Credit Report 는 신용보고서라고
하며 금융거래상황과 직장, 거주지 이전 등 개인의 역사를 기록한 문서이다. 크레딧 스코어를 쌓으려면 최소한 4개 이상의
계좌를 개설한 후 약 2년 동안 점수를 쌓아가야 한다. Equifax 를 포함한 3개의 신용정보 회사에서 개인의 신용정보를
제공하는데 일반적으로 점수가 620점 이상이 되어야 융자신청이 가능하며 점수가 높을수록 융자 신청시에 매우 유리하며
반대로 620점 이하인 경우 높은 금리를 물어야 한다. 그러나 앞에서 언급했듯이 비영주권자인 경우 주택구입가격의 30%이상을
다운페이 하는 경우 크레딧 리포트를 요구하지 않는다.
Deposit and Earnest Money
일종의 계약금으로 이해하면 편리하다. 즉 부동산 구입시 바이어가 셀러에게 본인의 매입의지를 보여주는 것으로 계약초기에
지불하며 향후 다운페이시 선불의 역할을 한다.
Down Payment
부동산 구입시 처음으로 접하게 되는 질문중의 하나가 Down Payment 를 얼마나 할 것인가 이다. Down Payment = 총구입
가격 - 융자금액 이다. 즉, 부동산 구입가격이 50만불일때 융자신청금액이 30만불이면 Down Payment 는 20만불이다.
Preliminary Title Report
소유권 보고서란 현재의 부동산 소유권 상태를 보여주는 보고서로 해당 부동산에 대한 소유권, 저당권, 전 주인의 구입가격,
건축연도 등 모든 매매기록 및 소유권 관련 기록이 상세히 기록되어 있다. 부동산 구입과 융자가 이루어지기 전에 반드시
확인을 해야 한다.
Escrow
공탁으로 이해하면 편리하다. 이는 부동산서류, 매매금액 등 해당 부동산 매매 및 융자에 관련된 모든 서류와 금액을
철저히 중립적인 입장인 제3자에게 위탁하여 매매종결에 필요한 조건을 완벽히 만족시키는 행위이다. 주로 변호사가
담당하며 담당 변호사는 해당 부동산에 관련된 모든 사항을 점검하여 부동산 매매가 하자 없이 성립될 수 있도록 하는
절차이다.
PITI: Principle Interest Tax Insurance
부동산 구입 후 매월 페이먼트를 납부하라는 청구서를 은행에서 받게 되는데 이 청구서의 금액은 융자원금과 이자, 재산세,
부동산 화재보험료로 구성되어 있다.
Private Mortgage Insurance
부동산 구입가격의 80% 이상을 대출시 융자금액의 안전한 회수를 위해 반드시 가입을 요구하는 융자보험이다. 즉 융자신청자가
제때 페이먼트를 납부하지 못한 경우 은행에서 차압(Foreclosing)이 들어오고 경매(Auction)를 통해 원금을 회수하는데
이때까지의 원금, 연체이자, 경매비용 등이 발생하여 은행에서는 손실을 입은 경우 융자보험을 통해 손실을 보전한다.
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